DE ACUERDO A UN ESTUDIO DE MONTALVA QUINDOS SERVICIOS INMOBILIARIOS, EXISTEN UNA SERIE DE ZONAS CERCANAS A SERVICIOS, ESTACIONES DE METRO Y EJES ESTRUCTURANTES QUE PODRÍAN CUMPLIR CON LOS REQUISITOS QUE EXIGE LA NORMATIVA. PERO ADVIERTE QUE ANTES DE SU CONCRECIÓN, HAY VARIOS FACTORES QUE SE DEBEN SORTEAR
El concepto de integración social urbana se ha tomado la agenda. Y ello se ha comenzado a traducir en nueva normativas. Por un lado, se discute en el Congreso un proyecto de ley sobre la materia que, entre otros aspectos, obliga a los municipios a incluir en sus planes reguladores zonas donde las inmobiliarias podrán — con restricciones— incrementar parámetros como la densidad habitacional y/o la capacidad máxima de edificación en los predios, si consideran una proporción de viviendas para familias con subsidio.
Y, a su vez, el 10 de julio pasado de este año se publicó un reglamento que faculta al Minvu a definir polígonos, donde las inmobiliarias podrán acceder a este beneficio si contemplan al menos un 20% de viviendas subsidiadas, de las cuales al menos la mitad debe destinarse al 40% más vulnerable de la población. Claro que no cualquier zona es susceptible de acoger a estos polígonos. De acuerdo a la normativa, por ejemplo, estos deben estar ubicado a menos de 700 metros de una estación de metro, tren o ferrocarril; a menos de 500 metros de un eje estructurante de sistema de transporte público mayor, y estar a menos de 50 metros de equipamiento educacional, de salud, comercio, recintos deportivos, servicios culturales, parques y áreas verdes. Bajo estos parámetros, un análisis del área de Estudios de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios determinó que en la ciudad de Santiago existen sectores que calificarían para levantar proyectos de viviendas integradas gracias a su conectividad, equipamiento, al desarrollo que podrían llegar a tener esas comunas y a su cercanía con las estaciones de metro.
Estos polígonos se ubican en, al menos, 10 comunas de la capital. Así, indica el informe, en la Línea 2 las posibles zonas serían aquellas cercanas a las estaciones Cementerio, Einstein y Dorsal; en la Línea 3, próximas a las estaciones Chacabuco, Conchalí y Vivaceta; en la Línea 4, a las estaciones Quilín, Las Torres, Macul; en la Línea 4 A, a las estaciones San Ramón, Santa Rosa y La Granja; y en la Línea 5, a las estaciones Quinta Normal, Gruta Lourdes y Blanqueado. Pero, aclara Carla Tapia, gerente de Estudios de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, que para que este potencial se haga realidad, deben cumplirse ciertas condiciones normativas y que aún faltan por resolverse. ‘Por ejemplo, el precio del suelo siempre es un factor importante a considerar, principalmente con respecto a aquellos que se ubican en las cercanías de las nuevas estaciones de metro o en comunas que se encuentran en proceso de modificación de su plan regulador.
Estos dos factores tienden a aumentar su valor. Otro aspecto a considerar es que, con relación a los parámetros normativos, cada municipalidad presenta los polígonos con una propuesta de incentivo (que debe ser aprobada por la Seremi de Vivienda), lo cual abre una posibilidad importante para que estos sectores sean viables para el desarrollo inmobiliario’. En este sentido, añade la experta, se podrían presentar dificultades: ‘El tiempo que podría tomar la regularización de los polígonos seleccionados por la municipalidad, así como los parámetros que la Seremi autorice para aumentar la densidad, podrían generar una especulación sobre los terrenos afectados. Y otro factor a considerar es que la escasez de terrenos podría impedir el desarrollo de estas nuevas políticas’.
LAS PERSPECTIVAS
Según la analista de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, es posible ‘considerar esta nueva normativa como un avance hacia la integración social. Sin embargo, si bien mejorará la calidad de vida de muchas familias, no ha sido una solución del todo efectiva, ya que el porcentaje de viviendas exigidas para acceder a los beneficios llega solo al 20% del total de viviendas proyectadas por cada desarrollo, mientras el déficit habitacional en 2017 fue del orden de 739.000 viviendas en el país, de acuerdo a la encuesta Casen 2017’. En ese sentido, sugiere que la implementación de la nueva normativa se haga en conjunto entre el Minvu, su respectiva secretaría y las municipalidades, ya que los beneficios que se otorgarán por el cumplimiento de estas condiciones podrían afectar la imagen objetivo con que se diseñó el plan regulador, interfiriendo con las intenciones del desarrollo comunal.
A la vez, considera que ‘para desarrollar estos objetivos con eficacia, se haría necesaria la implementación de un cargo intermedio, entre la municipalidad y el ministerio, que además de ser el vínculo entre ambas entidades, se haga cargo de la planificación urbana, haciendo parte de esta a todas las municipalidades de un territorio determinado. Este cargo podría existir en cada ciudad, a modo de alcalde mayor’.
MÁS OPCIONES
El estudio de Montalva Quindos indica que la construcción de nuevas líneas de metro podrían aumentar la cantidad de polígonos a los que se aplique la nueva normativa, ya que uno de los requisitos de esta es la cercanía a una estación, ya sea de este transporte subterráneo, de tren tradicional o de ferrocarriles, a un máximo de 700 metros de distancia.
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