La nueva línea 7 del Metro considera 21 estaciones del Gran Santiago, pasará por 7 comunas, de las cuales Cerro Navia, Renca y Vitacura se incorporan por primera vez a la red subterránea, favoreciendo la integración de algunas zonas de Santiago Poniente. Un estudio de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios sostiene que este proyecto logrará levantar barrios vulnerables, transformándose en una externalidad positiva para el sector.
No solo conectividad entregará la futura línea 7, cada vez que se anuncia la ampliación de la red subterránea, se genera una expectativa de plusvalía sobre el valor de los bienes raíces. Esto se debe a que disminuyen los tiempos de traslado, lo que aumenta la demanda por vivir en zonas cercanas al metro, además impulsa al mejoramiento de infraestructura y áreas verdes en sectores de influencia de las estaciones, creándose nuevos ejes comerciales y de servicios.
“La plusvalía no será homogénea en toda la extensión de la línea. Los terrenos aumentarían su valor en aquellas zonas blandas o reutilizables con potencial normativo, mientras que en propiedades habitacionales favorecerá su entorno inmediato, sin embargo, cabe destacar que en algunos casos, debido al alto flujo peatonal, atraerá externalidades negativas que perjudican directamente a las propiedades aledañas”, sostiene Luis Ignacio Montalva, gerente general de Montalva Quindos.
En tanto, para propiedades comerciales que estén insertas en una isócrona de 5 minutos a pie, el metro influirá dependiendo de la ubicación flujo mañana o tarde.
“A nivel comunal, la presencia del metro podría elevar la posición en el ranking de calidad de vida ICVU, en donde se miden factores como vivienda, entorno, salud, medio ambiente, conectividad, condición laboral etc. A nivel predial, podrían aumentar los valores de las propiedades según su uso y ubicación. Podemos estimar un incremento promedio de 20% en propiedades emplazadas en el área de influencia directa y un 16% en áreas de influencia indirecta”, señala Carla Tapia, gerente del área de Estudios de la empresa.
Un ejemplo importante de variación de precios se encuentra en la comuna de Las Condes, una de las más llamativas del Gran Santiago. Esta actualmente posee dos líneas de metro que realizan recorrido subterráneo: línea 1 (6 estaciones) y línea 4 (2 estaciones), además con el anuncio de la futura línea siete, las viviendas deberían adquirir mayor plusvalía.
En Las Condes existen 70 proyectos de departamentos nuevos con una variación positiva del 14%, mientras que las casas han tenido una variación al alza del 12%. Para el mercado de venta usada, la comuna presenta un 23% de variación positiva en departamentos y para las casas en esta condición, aumentarían un 38% debido a una mayor demanda.
Preferencia de la demanda
Hoy en día, la opción de comprar un departamento ha aumentado considerablemente debido a factores como la preferencia por hogares más pequeños como consecuencia de la baja en la tasa de natalidad, jóvenes que estudian fuera de la ciudad donde vive su familia, aumento de parejas separadas, etc.
También influyen en esta decisión los tiempos de viaje, el aumento del número de auto per cápita, la deficiente red de transporte y las distancias a los centros de trabajo, incrementando la congestión en horas punta disminuyendo la calidad de vida de los habitantes.
En cuanto a la seguridad, el aumento en el índice y la percepción de delincuencia, orientan a la demanda en la búsqueda de propiedades que pertenezcan a una comunidad con vigilancia las 24 horas, tema en el cual Las Condes ha estado en desarrollo.
Ante este fenómeno, cabe observar que, si bien el metro es una externalidad positiva que potencia desarrollos habitacionales, comerciales o servicios, es el plan regulador, desarrollado por cada municipalidad, el que permitirá o definirá si una zona cuenta con potencial inmobiliario.
En este momento, seis comunas cuentan con zonas congeladas en sus planes reguladores y otras 11 en plan de modificación, lo que refleja una reacción ante una escasez de políticas públicas que regulen los desarrollos inmobiliarios y se ajusten al mercado actual y futuro.
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