Indican los expertos que atributos como buena arquitectura, baja densidad, privacidad y urbanismo de calidad son claves para definir el carácter singular de un barrio o vivienda. Y afirman que, en este sentido, en la capital se están ejecutando proyectos que están redefiniendo los antiguos conceptos.
El precio de las viviendas es uno de los aspectos que pueden definir la exclusividad de un barrio. Pero hay otros elementos que se deben tener en cuenta y que son tanto o más importantes, señalan los expertos. Así, uno de los puntos clave es que se trate de zonas que no alberguen proyectos masivos. ‘Dentro de los atributos esenciales para que un barrio sea exclusivo encontramos que deben ser sectores de baja densidad donde los proyectos inmobiliarios que allí se desarrollan son de pocas unidades, de grandes superficies y terminaciones de gran calidad. En algunos casos son proyectos residenciales que ofrecen departamentos tipo penthouse con terraza privada o dúplex que incluyen jardines privados’, explica Juan Hornauer, consultor del Área de Estudios de Colliers International.
Y otro atributo importante y común entre los barrios exclusivos, dice, es que cuentan con ubicaciones privilegiadas con vistas a la cordillera, la ciudad o a grandes jardines privados. Por su parte, Carla Tapia, gerente de Estudios de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, dice que existen una serie de elementos que pueden darle a un barrio ciertas características de exclusividad. ‘Uno de ellos es el tipo de construcción de las viviendas, es decir, el producto final que se entrega a un público específico que exige estándares superiores en cuanto a diseño, estructura, materiales, metraje y terminaciones, entre otros’. Lo anterior, señala, ‘también determina la calidad de vida de un sector, la que además se mide por factores como conectividad o accesibilidad, los polos de negocios cercanos y las áreas verdes, que se miden por los m² por habitantes.
A su vez, también es fundamental el acceso a servicios de salud, educación y actividades culturales’. En este mismo sentido, aclara que si bien la arquitectura es un factor que contribuye a la mejora de un barrio —ya que puede aportar con diseños diversos, funcionales y de vanguardia— no lo es todo, ya que el desarrollo del urbanismo y la planificación urbana son los factores que realmente determinan si un sector es y será atractivo o no. A su vez, un elemento interesante que resalta Carla Tapia es que la exclusividad ya no se asocia solo a las casas de gran superficie. ‘La escasez de terrenos para la construcción ha generado que se desarrollen viviendas multifamiliares que clasifican para ser consideradas como exclusivas, ya que cuentan con equipamiento propio de alto estándar y superficies que se encuentran muy por sobre la media en Santiago’.
EN EL SECTOR ORIENTE
Ahora, ¿qué zonas podrían considerarse como exclusivas en la capital? Juan Hornauer explica que ‘las viviendas nuevas en la comuna de Lo Barnechea, por ejemplo, tienen un precio promedio de UF 14.890 y los sectores de El Golf de Manquehue, Loma La Cruz y El Huinganal son aquellos donde la oferta nueva tiene los precios más elevados. Y en Vitacura con un precio promedio de UF 14.735, los sectores más exclusivos son Santa María de Manquehue y Lo Curro’.
En Las Condes, señala el experto, pese a tener una oferta importante de proyectos de lujo, también hay sectores donde la normativa favorece la densificación y proyectos de unidades de bajo metraje. ‘Dado lo anterior no es sorpresa que el precio promedio de esta comuna, el cual se ubica en 10.160 UF, sea considerablemente menor que Lo Barnechea y Vitacura. Pero igual hay zonas muy exclusivas, como San Damián, Quinchamalí y Los Dominicos, dice el ejecutivo. Asimismo, están surgiendo nuevas zonas de desarrollo. ‘El sector de Loma La Cruz en Lo Barnechea se podría decir que es un barrio exclusivo emergente.
Es un sector privilegiado de esta comuna, con buena accesibilidad, vistas despejadas y en donde en menos de cinco años comenzó la oferta inmobiliaria compuesta en su totalidad por proyectos de lujo’, dice Juan Hornauer. Y en el caso de Las Condes, los barrios de San Damián y Los Dominicos continuarán concentrando la oferta de lujo durante los próximos años tanto para desarrollos de condominios de casas como de departamentos. Por su parte, Carla Tapia destaca que, ‘entre otras, la zona de San Damián, en Las Condes, ha desarrollado productos para un segmento definido y reducido. Y a su vez, Jardín del Este, en Vitacura, destaca como un barrio que se ha consolidado como exclusivo, que cuenta con viviendas unifamiliares’.
VALORES Y MÁS
De acuerdo a un estudio de Colliers International, las cinco comunas con mayores precios promedios de viviendas nuevas son Lo Barnechea, Vitacura, Las Condes, Providencia y Colina. Un aspecto interesante que muestran las cifras es que en estas comunas —orientadas a personas de alto ingresos— conviven proyectos orientados a distintos segmentos. De esta manera, hay una oferta de viviendas en conjuntos masivos de casas o departamentos, y también otra muy exclusiva, en condominios que no superan las 30 unidades. Se trata, señalan los expertos, en general de viviendas que no están destinadas al mercado de la renta, sino para residencia de sus propietarios.
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