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MI METRO CUADRADO
El impacto del coronavirus en la economía interna ha sido mayor al que se preveía en un comienzo. La obligación en varias comunas de establecer distanciamiento social ha derivado en el cierre del comercio y el congelamiento de diversas industrias. Una de estas zonas es Santiago Centro, la que ha mantenido desde el inicio de los confinamientos la imposibilidad de traslados, viéndose afectado de gran manera el sector inmobiliario, el cual ha registrado un freno importante en su desarrollo.
Entre los coletazos de este escenario está el precio de los arriendos de departamentos, el que –según señalan los expertos- ha caído en hasta un 15% promedio. Además se han elevado sus niveles de vacancia y de colocación considerablemente.
El gerente de Administración de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, Luis Ignacio Montalva, explica que el contexto actual ha generado variaciones en las rentas. “Si bien en la oferta publicada no se ha registrado una disminución importante de los valores, al momento de los cierres de contratos se generan negociaciones del canon total de arriendo de hasta un 15%”, asegura.
Observación que comparte Víctor Danús, gerente general de ProUrbe Gestión Inmobiliaria, quien apunta a que las restricciones de desplazamiento han generado una disminución en la demanda, y por consiguiente, una contracción en los valores. “De todas formas, aún vemos transacciones y el mercado mantiene cierto dinamismo, en gran medida porque hubo esta corrección tarifaria”.
Matías Pontillo, gerente senior de Consultoría Inmobiliaria del área Estratégica & Transacciones de EY Chile, suma a lo anterior la fuga y menor interés que venía arrastrando la comuna por las manifestaciones sociales del año pasado. “Esto ha impactado de manera relevante en la baja de los valores de arriendo y alza en los tiempos de colocación, producto del desempleo y limitaciones de la cuarentena, donde la tónica por parte de los propietarios ha sido el flexibilizar los precios, muchas veces reduciendo sus ingresos de manera considerable como un escenario a la alternativa de buscar nuevos arrendatarios en el mercado”, sostiene.
Demanda se traslada a UNIDADES PEQUEÑAS
Dada la situación país, la demanda se ha enfocado en los menores precios, lo que ha tenido, a su vez, dos consecuencias en este mercado. Una de estas es el aumento en los requerimientos de unidades pequeñas, dice Montalva. “Independiente de las preferencia, las personas están buscando valores más económicos, por lo que están dispuestas a transar superficie por ahorros de canon”.
Lo anterior se ve reflejado con mayor claridad en las cifras que entrega Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, que analizan los 19 sectores de la comuna a junio de 2020, y en las que se observa que los requerimientos se han trasladado a zonas más cercanas al metro, con precios inferiores, junto a tipologías de igual o menor superficie comparadas con las anteriores requeridas en sectores como el centro histórico, Parque Almagro o Lira. Ante esto, zonas como San Vicente (0,23 UF/m2), Pedro Montt (0,22 UF/m2), Club Hípico (0,22 UF/m2) y Balmaceda (0,22 UF/m2) han ganado terreno gracias a la alta conectividad que posee la comuna por completo (ver infografía).
En tanto, Reinaldo Gleisner, consultor del área de Brokerage de Colliers International, explica que “los valores de renta de departamentos más chicos son sensiblemente más altos que los de mayores dimensiones. La renta de un estudio, por ejemplo, es un 60% más alta que la de uno de dos dormitorios. Así, el mercado tiene una clara preferencia por los productos de menor dimensión. Consecuentemente, son los inmuebles de mayor dimensión los que deberán bajar más su canon de arriendo para ser más competitivos”. Por ejemplo, en el área de Santa Lucía y Parque Forestal un departamento de un dormitorio y un baño tiene un costo de 0,37 UF/m2 en promedio, mientras que uno de dos dormitorios y dos baños, de 0,26 UF/m2.
En cuanto a la fluctuación de los gastos comunes, expertos dicen que este canon se mantiene estable y bajo en comparación a comunas del sector oriente de la capital, independiente del barrio donde se encuentre. Esto ha sido un aliciente para que propietarios e inversionistas los vean como un método de transacción que atraiga a los arrendatarios. Montalva cuenta que se han visto cierres de contratos con “promociones” que funcionan como enganche: “Por ejemplo, hasta tres meses de gracia o gastos comunes incluidos por un período determinado. De esa forma no se altera el precio del ticket y se mejora la velocidad de arriendo”.
En todo caso, el complejo panorama por el cual atraviesan los arriendos a nivel general debiese cambiar tras el fin del confinamiento. Danús prevé que “la crisis económica va a afectar más al mercado de la compraventa que al de renta, ya que cuando baja el empleo y las proyecciones de ingreso, las transacciones de ventas se reducen, mientras los alquileres se mantienen dinámicos. La gente tiene que seguir viviendo en alguna parte y prefiere arrendar”, finaliza.
MENOR INTERÉS de inversión en la zona
Caracterizada como una de las comunas con mayor población flotante de la Región Metropolitana, Santiago Centro posee una conectividad y un equipamiento diverso que le permitían gozar de una baja vacancia en inmuebles y un alto interés para los inversionistas, panorama que ha cambiado radicalmente de marzo a la fecha.
De acuerdo a cifras publicadas por la plataforma Infoinmobiliario de Toctoc, el monto promesado de departamentos en Santiago Centro anotó una caída de 61,5% si se compara mayo de 2020 versus igual lapso del año anterior (promesas de venta), un claro indicio de las consecuencias que ha traído consigo la pandemia del coronavirus en el país.
José Delgadillo, analista de Corporaciones a cargo del sector inmobiliario de ICR Clasificadora de Riesgo, explica que debido al confinamiento y al ser una comuna con gran desarrollo de proyectos en altura, el centro destaca como uno de los sectores de la capital con mayor cantidad de iniciativas detenidas. “Esto va de la mano con la detención transversal de planes de inversión que las inmobiliarias tenían programado, pudiendo calcular un menor lanzamiento de proyectos durante 2020”, señala.
Ejemplo de lo anterior es la paralización contemplada por Paz Corp. La gerenta comercial, Claudia Zapata, afirma que dada la situación actual, no se tiene considerado el lanzamiento de proyectos para este segundo semestre: “Estamos enfocados en el desarrollo y venta de cinco iniciativas en la comuna”.
