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EL AUGE DE LAS OFICINAS CLASE B

09-05-2019

Mayor demanda y baja en vacancia. Así se movió el sector de oficinas durante el primer trimestre del año, marcado por la escasez de oferta en oficinas de clase A.

Con dinamismo y tasas de vacancia históricamente bajas partió el año en el mercado local de oficinas. Fue un primer trimestre movido, señalan expertos, marcado por la baja en la producción de nuevos proyectos, que ha sido constante desde 2015 con 83% de disminución en el sector oriente de la Región Metropolitana, indica un estudio reciente de Montalva Quindos. El fuerte ingreso de operadores de cowork también es un factor que ha influido en el comportamiento, dice Ingrid Hartmann, senior research manager de CBRE.

La dinámica estuvo marcada por la escasez de oferta, específicamente en oficinas de clase A, dice Hartmann, lo que ha llevado a que las oficinas disponibles se encuentren atomizadas en pequeñas superficies y edificios con plantas mayores a 1.000 m² en sólo diez edificios, según sus cálculos. Ante esto, los mercados de clase B se han visto impactados positivamente, ‘presentándose como una opción atractiva en cuanto a disponibilidad y precio, como por ejemplo el submercado de Ciudad Empresarial, que presentó el mejor rendimiento en este segmento’, observa la ejecutiva.

El último informe de Colliers también reporta este comportamiento. Señala que las oficinas clase B disminuyeron su tasa de vacancia respecto al período anterior, pasando de 4,1% en el cuarto trimestre de 2018, a 3,5% durante el primer trimestre de este año, con 52.419 m² disponibles.

Y con respecto al ingreso de nuevos proyectos, sólo identifican uno para el submercado de Nueva Apoquindo, con 3.633 m² de superficie útil de oficinas, correspondientes al edificio Origami.

‘La tendencia se inclina hacia la construcción de edificios clase B, según consignan los permisos de edificación’, dice Alejandro Contreras, gerente del Área de Locales y Oficinas de Montalva Quindos. El auge del segmento, explica el ejecutivo, se debe principalmente a que estos edificios ‘tienen mayor demanda en formatos pequeños y son más flexibles a la hora de enfrentar una etapa de crecimiento y desarrollo’. Contreras señala que de los pocos proyectos en construcción existentes, la mayoría ha sido vendida a grandes empresas, como aseguradoras, fondos de inversión o family office, para la renta.

‘Por lo anterior, sólo los ‘saldos’ u oficinas usadas son las que quedan disponibles para usuarios finales, cuya demanda está al alza’, sostiene. Santiago Centro, Providencia y Las Condes continúan como los polos consolidados, al estar ubicados en el llamado ‘eje Metro’, que va desde La Moneda hasta la estación Manquehue, añade Contreras. Son zonas que destacan por la conectividad, cercanía con el transporte público y múltiples servicios y equipamiento, además de cercanía con empresas.

Sin embargo, son comunas que en los últimos diez años tuvieron bajas en permisos de edificación, señala el informe de Montalva Quindos: Santiago disminuyó un 85%, Providencia 89% y Las Condes, 87%.

Vitacura y Huechuraba no presentan documentos aprobados con destino de oficinas en el portal de Transparencia, mientras que Lo Barnechea, luego de dos años, otorgó nuevos permisos en 2018, lo que equivale al 18% del total de m² conferidos entre las seis comunas y distribuidos en tres proyectos, acota el documento.

Precios suben
Contreras observa que la escasez de oferta ha incidido ‘fuertemente’ en que suban los precios. Según sus estimaciones, el alza es de 25% en los últimos dos años. El último reporte de Colliers también observa leves alzas para el primer trimestre, donde el precio promedio de arriendo en el segmento A pasó de 0,52 UF/m2 a 0,53 UF/m2, respecto al ejercicio anterior, con los submercados de Nueva Las Condes y El Bosque-El Golf como los más afectados. En este último también están los precios promedio más altos más el segmento B, detalla el informe.

Respecto a proyecciones para este año, desde Colliers esperan el ingreso de nuevos edificios de oficinas clase B, que pueden llegar a alcanzar cerca de 100.000 m² aproximadamente. Al mismo tiempo, para el trimestre en curso, esperan que ingresen cerca de cinco proyectos para el submercado de Vitacura. Mientras que para 2020 comenzarán a aparecer dentro del inventario proyectos que le darán ‘un nuevo auge a Providencia’, estima Enrique Del Campo, gerente del área de oficinas de la compañía.