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En dicha comuna hay más de 5.700 unidades en oferta, tanto nuevas como usadas. El 48% de estas tiene tres o cuatro dormitorios, mientras que en Providencia este tipo de viviendas representa solo el 29% del stock disponible.

En el sector oriente de la capital hay 10.864 departamentos —nuevos y usados— en oferta para arrendarse, según datos de Montalva Quindos Servicios inmobiliarios (MQ) al tercer trimestre de 2018. En el sondeo se consideraron las comunas de Providencia, Ñuñoa, La Reina, Lo Barnechea, Vitacura y Las Condes, siendo esta última la que acapara el 53% de las viviendas disponibles, es decir, 5.791 alternativas en el mercado.

«Hay muchos edificios nuevos que se están entregando en estos meses y están muy orientados al arriendo, con unidades de uno y dos dormitorios. Estas fueron compradas por inversionistas y ahora se están sumando a la oferta», explica el gerente general de la corredora ProUrbe, Víctor Danús. José Valdés, bróker de Grupo Premium Propiedades, coincide con este diagnóstico y agrega que otro elemento que incide en el fuerte stock de Las Condes es la presencia de unidades grandes: «Los departamentos son más amplios que en otras partes de la capital, muchos de un perfil familiar, por lo que cuesta más colocarlos. En esas viviendas, el valor final no es menor».

A nivel comunal, el precio promedio por m2 más elevado de todo el sector oriente está justamente en Las Condes, con una media de 0,35 UF/m2. Por ejemplo, alquilar un departamento de tres dormitorios y dos baños con una superficie promedio de 113,6 m2, implica poco más de $1 millón mensual (ver infografía). Según el análisis de MQ, el 48% de las unidades en stock de dicha comuna tiene tres o cuatro dormitorios, con tamaños que van desde 113 a 189 m2. Mientras que en Providencia este tipo de viviendas en altura representan el 29% y en Ñuñoa la cifra llega a 31%.

Ahora bien, el arriendo más bajo en promedio está en Ñuñoa (0,29 UF/m2) y La Reina (0,28 UF/m2). «En ambos sectores, los departamentos tienen una fuerte competencia con las casas, pero al menos en Ñuñoa los arriendos debieran subir con la llegada de la línea 3 del metro», estima Danús. Eso sí, Rodrigo Ortega, gerente de Fuenzalida Propiedades Inversionistas, cree que el impacto de la red subterránea ya está asumido en las tarifas actuales.

CAE VALOR en Lo Barnechea a 0,33 UF/m2

En los últimos cuatro años, la baja más fuerte en el precio de arriendo se registra en Lo Barnechea. En el tercer trimestre de 2018 el promedio es de 0,33 UF/m2, cifra que en el mismo período de 2014 llegaba a 0,54 UF/m2. Agustín Manterola, gerente de Manterola Propiedades, advierte que en esa comuna arribó una gran cantidad de desarrollos en altura, muchos de ellos con un perfilamiento distinto a lo que ya había en oferta. «El producto cambió y dejó de tener un estándar enfocado al lujo. Se comenzaron a construir alternativas con precios más alcanzables, pero aún enfocados al segmento acomodado», señala.

Actualmente, un departamento de un dormitorio se arrienda en la zona a 0,42 UF/m2, por ejemplo. En promedio tienen 60,6 m2 de tamaño, por lo que el valor final supera por poco los $700 mil. En tanto, aquellas unidades de tres dormitorios y tres baños tienen una mensualidad de $1,5 millones (55,4 UF), con 165,8 m2 y una tarifa mensual de 0,33 UF/m2.

Según los datos de Montalva Quindos en todas las comunas, salvo La Reina, los valores han tendido a ajustarse entre 2014 y 2018. «El valor ha ido disminuyendo porque se ha normalizado el mercado; antes estaban demasiado altos. Si hace un par de años una propiedad podía rentar 7%, hoy esta se mueve en torno a un 4,5% anual», reconoce Manterola.

Ahora bien, Danús advierte que la demanda es sensible a bajas muy leves: «A veces si un alquiler está $5 mil sobre el precio de mercado no se coloca, pero si se hace esa rebaja llegan los interesados», asegura.

A juicio de Valdés, para adelante los arriendos debieran mantenerse estables en la zona oriente, a excepción de Las Condes donde podrían contraerse. «Si hay casi seis mil departamentos en oferta, no se van a ocupar todos y los propietarios van a tener que disminuir sus pretensiones. Hay bastantes probabilidades de que las unidades más grandes tiendan a bajar un 5% durante el próximo año», asegura.

De todas formas, los corredores coinciden en que hay interés por arrendar en el sector oriente, sobre todo ante las mayores exigencias de ahorro previo para acceder a los créditos hipotecarios, en torno al 20%, y la llegada de profesionales extranjeros, fenómeno cada vez más común. «A pesar de que están entrando unidades nuevas, no creo que los valores bajen de forma significativa, pues la demanda está sana», concluye Ortega.

EL VALOR DE ARRIENDO más bajo en promedio entre las comunas de la zona oriente de la capital está en Ñuñoa (0,29 UF/ m2) y La Reina (0,28 UF/m2). En ambos sectores, los departamentos tienen una fuerte competencia con las casas, aunque se estima que los precios en Ñuñoa debieran tender a subir con la llegada de la nueva línea 3 del metro.

HAY CUATRO VECES MENOS CASAS que departamentos para alquilar

Las casas disponibles para arriendo son 4,4 veces menos que los departamentos, con solo 2.439 alternativas, detalla el estudio de Montalva guindos Servicios Inmobiliarios. «Hay muy pocos permisos de edificación de casas y la mayoría de los proyectos nuevos son en altura, por lo que empieza a disminuir la existencia de las primeras», asegura Agustín Manterola, gerente de Manterola Propiedades.

La baja oferta de casas está alineada con un menor interés por arrendarlas, cree Luis Ignacio Montalva, gerente general de MQ. «Es mucho más frecuente que quien alquile opte por departamentos. Quien vive en casa, por lo general, es propietario», cree.

En cuanto a las tarifas, el arriendo por metro cuadrado más bajo está en La Reina y Lo Barnechea, donde no supera las 0,29 UF mensuales. Al contrario, en Vitacura llega a 0,33 UF/m2. «Este fenómeno se explica por el tamaño de las casas. Mientras en La Reina y Lo Barnechea hay unidades grandes, en Vitacura existen muchas propiedades de menos de 150 m2 de superficie, asegura Montalva.

EN UNIDADES PEQUEÑAS valor del m2 es más alto

Las viviendas más pequeñas tienden a tener un mayor valor de arriendo por metro cuadrado (m2). En Las Condes, por ejemplo, los departamentos de un dormitorio llegan a un promedio de 0,52 UF/m2, mientras que en Ñuñoa la cifra es de 0,35 UF/m2.

«El valor unitario es mayor en las unidades de bajo metraje, pues el precio final no resulta tan alto. La tarifa no puede ser escalable; si no, nadie pagaría; un inmueble de 80 m2 no cuesta el doble que uno de 40 m2», explica Rodrigo Ortega, gerente de Fuenzalida Propiedades Inversionistas. En Ñuñoa, por ejemplo, el tamaño promedio de los departamentos de un dormitorio es de 41,3 m2, por lo que la mensualidad queda en unos $400 mil. Mientras, las unidades de cuatro dormitorios y tres baños miden en promedio 112,5 m2, y el valor de la UF/m2 es de 0,21; por lo tanto, el arriendo finalmente bordeará los $500 mil.

En el caso de Las Condes, las opciones más pequeñas miden 45,8 m2 y tienen un alquiler promedio de $657 mil (23,8 UF). En tanto, la distribución con cuatro dormitorios y tres baños se empina a $1,1 millones al mes, con una superficie de 147,5 m2 y 0,29 UF por cada metro cuadrado.