MONTALVA QUINDOS SERVICIOS INMOBILIARIOS SOSTIENE QUE EN ESTE TIPO DE PRODUCTOS SE PUEDE TENER RETORNOS EN TORNO AL 7% Y CON MUY BAJO RIESGO VS. UN DEPARTAMENTO QUE PODRÍA RENTAR SOLO UN 5% PROMEDIO.
El bien la venta de departamentos para renta ha sido una fórmula de inversión consolidada en los últimos años, las bodegas industriales de diversas dimensiones se están volviendo un producto de alta demanda por parte de inversionistas que requieren diversificar su patrimonio a un costo semejante al de una vivienda. Además, el mercado nacional cuenta hoy con una buena cantidad de metros cuadrados de bodegas en oferta.
Pablo Urzúa, gerente industrial de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, asegura que invertir en bodegas industriales es rentable, principalmente porque es un recurso escaso y muy necesario para las empresas, «por tanto, ser un proveedor resulta ser un excelente negocio, de hecho, es más rentable que invertir en otras opciones. En este tipo de productos se pueden tener retornos en torno al 7% y con muy bajo riesgo vs. un departamento que podría rentar solo un 5% promedio».
Sostiene, además, que en este negocio los contratos son de mayor plazo, ya que el arrendatario debe invertir en este inmueble para su operación. Asimismo, los costos de mantención corren por su cuenta, por tanto, los niveles de deserción son más bajos.
«Cabe destacar que los interlocutores generalmente son empresas que requieren de este producto, que al ser escaso, resulta difícil de reemplazar y, por otra parte, este tipo de inmuebles demanda poca preocupación por parte del inversionista, ya que el arrendatario es quien se hace cargo y por un buen tiempo».
Contrariamente, destaca, que los montos de inversión son más altos que otros inmuebles, además, los plazos de vacancia también son mayores, precisamente porque las empresas no siempre están dispuestas a pagar altas sumas si es que tienen otras alternativas, por lo que puede demorar encontrar un nuevo arrendatario. «Asimismo, podría suceder que arrendar a empresas que están iniciando sus operaciones pueda ser un poco más riesgoso debido a que no cuentan con mucho respaldo económico, como es el caso de las pymes».
CONSEJOS PRÁCTICOS
Quienes invierten en bodegas industriales generalmente tienen un perfil centrado en la diversificación de su portafolio, pues ya tienen una importante cuota en inversiones habitacionales y comerciales. Entre ellos destacan family offices, compañías de seguros, fondos de inversión e inversionistas naturales, entre otros.
Pablo Urzúa explica que el financiamiento que se utiliza para hacer este tipo de inversiones es, generalmente, vía leasing, financiamiento bancario o compra al contado.
Destaca que es importante que las personas o empresas que están interesadas en invertir en bodegas industriales busquen alternativas con buena conectividad hacia autopistas y acceso a calles principales. «También es fundamental verificar la calidad de la construcción y terminaciones, ideal con un experto en el tema. Es importante fijarse en los vecinos del entorno yen los sistemas de seguridad que ofrezca la empresa que vende. Debe evaluarse la plusvalía del sector y su retorno en el tiempo, así como el tipo de industria que permiten las bodegas a adquirir».
MERCADO
Según un análisis de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, de las 12 comunas que actualmente poseen bodegas de tipo industrial en la Región Metropolitana, Quilicura es la que tiene la mayor cantidad de metros cuadrados de bodegas, con el 37% del total catastrado, seguida por Maipú y San Bernardo.
No obstante, estas dos comunas poseen una menor participación en cuanto a la cantidad de oferta de bodegas, a diferencia de Renca y Cerrillos que ostentan una alta contribución en este ítem.
El valor UF/m2 promedio de venta de bodegas industriales fluctúa entre 19,4 y 30,0, siendo el mayor valor el de Renca, seguido de San Bernardo. Las comunas más baratas para este tipo de propiedades son Cerro Navia y Lo Espejo.
En relación a la proyección del mercado, los anteproyectos y permisos de edificación publicados por cada municipalidad indican que se han aprobado 823.876 m2 destinados a bodegas en las comunas analizadas.
De estos, el 67% corresponde a Pudahuel, lo que equivale a 550.008 m2 aprobados. En tanto, San Bernardo aporta con un 17% al total proyectado, lo que equivale a 141895 m2 aprobados.
Cerro Navia y Lo Espejo no cuentan con proyección y tienen el valor UF/m2 más bajo de las comunas estudiadas. Esto puede deberse a que son localidades más centrales, lo que dificulta el acceso de cargas mayores.
DESARROLLO INDUSTRIAL
Los barrios industriales se están concentrando fuera del anillo de Vespucio, principalmente en la zona del aeropuerto (Pudahuel, Quilicura y Renca), el sector de Noviciado (Pudahuel, Lampa) y el sector norte (Colina, Lampa) también destacan por su desarrollo industrial. En tanto, en el sector sur se han consolidado los centros de distribución con metrajes más grandes (San Bernardo) y el poniente (Maipú).
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