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El aumento del e-commerce precisa de tiempos cada vez más acotados en la entrega de productos desde la bodega. Que una empresa tenga su oficina dentro de su centro de distribución permite, entre otras cosas, desarrollar ese servicio con mayor eficacia y control sobre las operaciones. Hoy, existe un amplio mercado de bodegas con oficina, tanto para la venta como para el arriendo; al igual que asesores inmobiliarios para el éxito del proyecto.

Quienes no conocen las actuales bodegas, seguramente pensarán que son lúgubres, estrechas y con altos racks atiborrados de productos. Lo cierto es que hoy estos espacios han cambiado mucho debido a su importancia en la cadena logística. Son amplias, bien iluminadas y con espacios perfectamente distribuidos. Las más grandes incorporan automatización y robótica, oficina privada, y las más pequeñas y/o medianas agregan un ambiente de cowork, con servicios escalables. Se ubican, entonces, en condominios industriales o empresariales, de alto nivel de seguridad y conectividad estratégica.

EVOLUCIÓN DEL MERCADO

‘En Chile, los primeros condominios de bodegas de gran envergadura se inician a mediados de los años 80, y a lo largo del tiempo han ido evolucionando. En sus comienzos eran netamente centros logísticos, destinados a actividades de almacenamiento y distribución, cubriendo específicamente esa necesidad’, relata Felipe Bertolino, research analyst de JLL Chile. Posteriormente, ampliaron sus servicios habilitando, por ejemplo, espacios de oficinas, modalidad que ‘ha adquirido fuerza progresivamente en los últimos 10 años’, dice Bertolino. Con el tiempo, ‘las empresas comenzaron a demandar un aumento en el nivel de calidad, diseño e infraestructura de sus oficinas (en las bodegas), buscando atraer a sus ejecutivos y así abaratar costos de arriendo en zonas habitacionales’, aporta Pablo Urzúa, gerente del Área Industrial de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios.

Desde Colliers International declaran que esta tendencia que se inició hace aproximadamente una década en el país, se enfoca principalmente en las pymes que buscan espacios de uso mixto en un mismo lugar, haciendo que las actividades primarias de la cadena de valor se lleven a cabo de manera más eficiente. Subrayan que suelen ser empresas que requieren desde los 200 m² hasta los 2.000 m² y donde en los espacios de oficinas trabajan entre tres a veinte personas. Asimismo, comentan que el concepto de bodegas con oficina, que en general existe en condominios industriales, ‘se ubican en lugares más bien céntricos de la ciudad, de manera que la distribución logística se realice de la forma más eficiente posible y que al personal no le quede a una gran distancia de sus hogares. Siguiendo con esto, las comunas más relevantes para este tipo de producto son Huechuraba, Quilicura y Renca. Estos condominios entregan todas las facilidades para que cada uno de los propietarios y/o arrendatarios puedan funcionar de manera tranquila y cómoda’.

RESPUESTA A LA DEMANDA DEL E-COMMERCE

No cabe duda que el impulso y crecimiento vertiginoso del comercio electrónico en el país, ha llevado a que las empresas necesiten de bodegas bien habilitadas y emplazadas en zonas estratégicas de la ciudad. Sebastián Enberg, gerente de Venta Industriales de CBRE, destaca la velocidad que requieren hoy los servicios logísticos, ‘cambios que se han generado en gran parte debido a la migración de compradores de mall a compras online, modificando mucho la logística de abastecer las tiendas y las expectativas de entrega al usuario final. La velocidad para hacer negocios ha empujado a estas empresas usuarias de bodegas a reducir los plazos para el inicio de sus actividades y requieren de un espacio para operar que esté listo para cumplir todos sus requerimientos.

Es por este motivo que hoy están solicitando que las bodegas tengan habilitación de oficinas, cumpliendo todas las normas que las autoridades pertinentes solicitan para dichos fines. Los requerimientos de las autoridades también van haciéndose más exigentes con el tiempo, lo cual obliga a estar adecuando continuamente las instalaciones’, expone. Así, dichos cambios permanentes y en las exigencias, ‘hacen que muchos propietarios busquen asesoría profesional para la gestión de sus activos de renta y es ahí donde nosotros entramos a apoyarlos’, enfatiza el gerente de CBRE.

RECOMENDACIONES PARA ELEGIR LA BODEGA ADECUADA

Para las empresas que están en la búsqueda de bodegas con oficina, Sebastián Enberg sugiere: ‘Siempre mantener a lo menos dos bodegas con oficinas habilitadas con estándar cómodo; a lo menos deben incluir 50 m² de oficina y dos baños (uno de hombres y otro de mujeres), esto se debe acomodar a las normativas vigentes según la cantidad de personal contratado; si existen tareas físicas, se requiere que uno de los baños tenga ducha; además, hay que tratar de tener visibilidad desde las oficinas a la operación propia de la bodega; estandarizar las habilitaciones para intentar tener productos homogéneos, ya que facilita las mantenciones a futuro; instalar aire acondicionado; si se requiere, dejar espacio para showrooms’. El vocero de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, aconseja: ‘Lo mejor es elegir la opción que entregue mayor flexibilidad, a fin de poder aumentar o disminuir la superficie arrendada según cambien las condiciones del mercado’.

En tanto, el analista de investigación de JLL Chile indica que ‘las características técnicas ofrecidas por los operadores son diversas, y los valores de arriendo por m² no es lo único que importa, debido a que cada rubro tiene diferentes necesidades. Materiales constructivos, pisos, altura y dimensiones de las bodegas, el tipo de carga y descarga, las medidas de seguridad, etc., son solo algunos puntos a considerar de una larga lista. El crecimiento de una empresa depende de su capacidad de respuesta, y contar con una buena asesoría en la búsqueda y elección de la propiedad que definirá su capacidad instalada, puede marcar la diferencia. En JLL, el Área de Brokerage Industrial tiene vasta experiencia en la asesoría de búsqueda de bodegas industriales’, precisa Bertolino. Como se aprecia, son muchos los factores a considerar al momento de elegir las bodegas con oficina, y la asesoría en aquella determinación es fundamental para el éxito de este proceso.

– OPCIONES PARA COMPRA Y ARRIENDO

Según aconseja Diego Castillo, gerente del Área Industrial de Colliers International, ‘la opción de compra (de bodegas con oficina) conviene en el caso de que la operación de la empresa ha sido estable durante el tiempo, con espacios relativamente precisos y sin grandes cambios que aseguren un correcto uso por un período de largo plazo’. Asimismo, agrega que será conveniente arrendar si no existe certeza de los espacios requeridos para una correcta operación, ya que ‘se necesitará de flexibilidad para un posible proceso de cambio que se pudiera dar en el corto plazo’. También reconoce que en el mercado chileno ‘existen suficientes oferentes en ambas modalidades: venta y arriendo. Ahora bien, estos varían según el valor agregado que pueda entregar cada uno de los complejos o condominios industriales, donde existen las bodegas con oficinas. Por ejemplo, han aparecido nuevos conceptos en que además de las bodegas y oficinas se agrega un showroom.