PRENSA

PROPIEDADES COMERCIALES E INDUSTRIALES

Afirman los expertos que tener una mirada integral de todo el proceso de diseño, operación y término de vida útil de un activo inmobiliario es fundamental para lograr mejores resultados. Contar hoy con un enfoque sustentable del negocio es, sin dudas, una obligación.

‘Hoy, el análisis del ciclo de vida de una propiedad comercial e industrial es necesario para tomar adecuadas decisiones de inversión y operación’, afirma Carolina Hernández, gerente senior de Energía y Cambio Climático de EY. ‘Así, un ejemplo de la vida diaria, que todos percibimos, es la aislación térmica de una vivienda. Invertir en aislación térmica adecuadamente diseñada e instalada, evita un gasto energético en operación durante todo el ciclo de vida de una vivienda. Invertir inteligentemente durante el diseño puede generar ahorros significativos durante las décadas de uso de dicha vivienda.

De igual manera, un buen diseño en ventilación para la época de calor, un buen diseño en iluminación que permita hacer un buen uso de la luz solar, pueden mejorar los gastos de una vivienda y la calidad de vida de sus habitantes’. Pero, dice, ‘el analizar el ciclo de vida de un activo inmobiliario implica avanzar en decisiones difíciles, como es invertir más, para reducir los costos a futuro. Creemos que consumidores más informados debiesen apreciar dichas inversiones y valorizar diferenciadamente dichos activos. Y hoy existe una serie de metodologías para visibilizar estos beneficios’.

CONCEPTOS EN BOGA

Señala Carolina Hernández que, por ejemplo, ‘una mayor huella de carbono o mayor huella hídrica son indicadores de un mayor consumo, y en consecuencia de mayores costos operacionales. En el caso del carbono refleja un consumo de combustibles y, en el caso de la huella hídrica, conlleva un sobreconsumo combinado de agua, electricidad y combustibles asociados al uso directo del agua, la electricidad para las bombas, y los combustibles para calentar el agua en caso que se trate de agua caliente sanitaria. El primer ejercicio de cualquier industria debiese ser determinar su huella de carbono e hídrica, e identificar las oportunidades para reducirlas’. Agrega que hoy en Chile, a nivel local en materia de estándares existen cada vez más instrumentos que ayudan a tomar buenas decisiones. Pero hay mucho por avanzar. ‘Actualmente, existe el etiquetado energético de viviendas tal como lo hemos visto con refrigeradores o ampolletas, contamos con una certificación de edificios públicos, etiquetado de artefactos eléctricos que nos dan información para tomar buenas decisiones al momento de comprar’.

Todas estas medidas son establecidas por el Estado y recopilan las mejores prácticas internacionales de manera simple para el sector residencial. ‘No obstante, se espera que quien diseña o toma decisiones en el sector comercial, industrial o simplemente privado sea un actor informado y capaz de valorizar el impacto al interior de su organización. La introducción del precio al carbono dentro de las organizaciones es una buena herramienta para visualizar potenciales futuros impactos en las decisiones de una compañía’. En definitiva, señala Luis Ignacio Montalva, gerente de Administraciones de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, que ‘hoy en día la sustentabilidad es un aspecto central en la gestión de activos, ya que es un factor que se ha incorporado en todas las actividades de este; sin embargo, se necesita avanzar en el desarrollo de un modelo eficaz, que responda a las exigencias actuales del mercado y que perdure en el tiempo. El costo de no ser sustentable es poner fecha de caducidad al negocio’.

VISIÓN INTEGRAL

Pero esta sustentabilidad no solo dice relación con el medio ambiente, señala Luis Ignacio Montalva. ‘Cada vez es más común encontrar edificios comerciales y habitacionales que pertenecen a un solo dueño y que están destinados al arriendo por unidades. Estos proyectos, en algunos casos, son operados y administrados por los mismos propietarios. Dicha inversión implica una serie de componentes, como cobro de arriendos, gestión de contratos, mantención de espacios comunes, proyección de rentabilidad, etc., los que, de ser administrados por inexpertos, podrían implicar la pérdida de rentabilidad, perjudicando el negocio’, afirma. En ese sentido, dice, existe una diferencia notable entre una administración de asset management —un concepto en alza— y una convencional, ‘ya que la primera se basa en la entrega de un servicio integral, que engloba todo lo señalado, pero que además aporta con conocimientos específicos y dominio completo del negocio, a fin de obtener las mejores rentabilidades asociadas’.

Explica el ejecutivo que las principales funciones del asset management radican en la gestión y análisis de contratos, análisis de plusvalía de un inmueble, recolección de rentas, supervisión de personal, monitoreo de pagos de cuentas, mantención de unidades y espacios comunes, seguridad, entre otras. ‘Todas estas funciones tienen como finalidad aprovechar oportunidades en cuanto a la creación de valor, de inversión y reemplazo de activos. También involucra la coordinación de ventas y adquisiciones, con equipos especializados en servicios de asesoramiento jurídico, fiscal y financiero, y planes de negocio a largo plazo, con responsabilidad global sobre la propiedad, ejerciendo la labor de la persona jurídica titular de esta’, afirma. Lo anterior, señala, ‘permite una relación positiva entre renta y plusvalía, y para apoyar correctamente la gestión del propietario, este profesional debe tener expertise en cuanto a los costos de un bien raíz, sus mantenciones y la relación que tiene con los espacios comunes’.

TENDENCIA GLOBAL

De acuerdo a un reciente análisis de JLL Chile, la evaluación de atributos sustentables en recintos industriales es un mercado con buenas perspectivas de crecimiento. Según comenta Felipe Bertolino, research analista de la compañía, si bien en Chile la certificación LEED para proyectos industriales es incipiente respecto del mercado de oficinas —y por esta razón, no son muchos los proyectos industriales que cuentan con esta certificación—, es una tendencia global y cada vez son más los proyectos que buscan esta certificación. Por ello, estima probable que esto vaya poco a poco transformándose en una tendencia y práctica común, como ocurre actualmente con los edificios de oficinas.