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Perspectivas de la Línea 3 del metro

27-04-2019

Artículo de Opinión de Carla Tapia, gerente de Estudios Inmobiliarios de Montava Quindos.

Los cambios sociales que hemos experimentado en las últimas décadas, así como la ‘escasez’ de terrenos disponibles y sus altos precios, han generado hoy que el crecimiento de las ciudades sea por densificación. En este sentido, la baja en la tasa de natalidad, la migración de jóvenes estudiantes, el aumento de parejas separadas y de familias monoparentales, son parte de las razones que explican la realidad de una población creciente, que presenta nuevas demandas habitacionales.

Esta densificación trae consigo tanto beneficios como problemas de carácter urbano. La congestión vehicular, los largos tiempos de traslado, la necesidad de vivir en lugares seguros y con buena infraestructura, entre otros motivos, han orientado la preferencia de la demanda por vivir en zonas densas y centrales de la ciudad, cercanas a polos de desarrollo y centros de negocios.

Esto quedó de manifiesto durante el segundo semestre de 2017 y 2018 respectivamente, con la disminución de 18% en la demanda de casas de la RM, mientras que la de departamentos bajó solo en 3%. En los mismos periodos, la producción de viviendas unifamiliares tuvo un decremento de 14% y las multifamiliares subieron 6%. A esto se añade una diferencia de 22% entre los valores promedio por m2 de casas por sobre los de departamentos nuevos y usados.

En este sentido, la red de metro se transforma en una externalidad positiva para el entorno, incentiva la recuperación de barrios en la capital y el desarrollo de equipamiento. Esto incrementa la preferencia de la demanda por vivir en áreas de influencia directa a las estaciones y, por lo tanto, aumenta el atractivo para desarrollar proyectos en altura. El interés de ambas partes y el buen desarrollo de infraestructura de transporte, genera una expectativa de plusvalía sobre el valor de los bienes raíces.

DESARROLLO DE PROYECTOS
De hecho, en 2011, cuando se anunció la construcción de la Línea 3, trazado que pasaría por nueve comunas de la capital, el incremento del precio de las casas ha sido de 22% y de 21% en departamentos ubicados en zonas de influencia directa. Esto se debe principalmente a que los terrenos de casas permiten conformar paños para desarrollos en altura.

A esto se suma que los anteproyectos y permisos de edificación vigentes en torno a las estaciones de la nueva línea, al primer trimestre de 2019 suman 81 y se espera una masa crítica total de más de 14.500 viviendas, lo que equivale a 58.300 habitantes aproximadamente.

Según estos certificados, la estación Irarrázaval, ubicada en la comuna de Ñuñoa, es la que cuenta con más cantidad de m2 aprobados que incluyen viviendas y es la que aporta mayor número de habitantes proyectados. Le sigue Parque Almagro, en la comuna de Santiago, en este último ítem.

Ñuñoa destaca como la comuna con más m2 aprobados que incluyen destino habitacional y es la que recibirá la mayor cantidad de viviendas dentro de las isócronas de las estaciones del metro, llegando a 7.000. A continuación vendría Santiago con la mayor cantidad de m2 aprobados y con 4.550 viviendas en las zonas de influencia.

En este contexto, al observar el explosivo desarrollo de algunas comunas de la capital, cabe considerar que Santiago necesita, con urgencia, una planificación urbana que logre ordenar el crecimiento, no para restringir, sino para regular, identificando actuales y futuras necesidades de la población y haciendo partícipes a los actores inmobiliarios.

También es fundamental tener visión a largo plazo, enfocada en un proyecto de ciudad integral donde se definan prioridades con políticas adecuadas sobre usos de suelo, densidad de espacio público, infraestructura y servicios. Debemos tener en cuenta que la ciudad cambió y junto con ella la manera en que la habitamos, por lo tanto, se debe visualizar como un solo territorio y no como un espacio con límites comunales. Esto permitiría obtener ventajas competitivas para atraer inversiones y generar actividad económica, además de entregar eficiencia urbana a los habitantes.