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Por qué los precios de las viviendas en Chile no reflejan la crisis

19-05-2020

Ciertos mitigadores estarían jugando en contra del ajuste, aunque algunos creen que este es inevitable.

La crisis de 2008 en Chile se convirtió en una ocasión ideal para quienes esperaban por una buena oportunidad para comprar una vivienda. En medio de las secuelas de lo ocurrido con las hipotecas subprime en EE.UU. se encontraron con ofertones, ventas nocturnas y promociones que buscaban poner cuando antes en circulación las unidades que se acumulaban en los escritorios de las salas de venta.

Poco más de una década después, el acceso a la vivienda en Chile se transformó en algo “severamente inalcanzable”, según el Índice de Acceso a la Vivienda dado a conocer a fines de agosto del 2019 por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

Es por eso que, con una nueva crisis impactando al sector inmobiliario, inversionistas y compradores individuales esperan que la baja en las ventas –estimada en 47% en el primer trimestre por la CChC y en 60% por Colliers- se traduzcan en menores precios.

Pero hasta ahora no hay indicios de bajas significativas. “Los precios actualmente no se han visto impactados de una forma importante, porque gran parte de la oferta (inmobiliaria) es para entrega en 10 meses o más”, dice Tomás Montalva, gerente de desarrollo inmobiliario de Montalva Quindos. “Es decir, una parte muy pequeña de la oferta está disponible para entrega inmediata, y esto hace que se equilibre un poco la demanda con la oferta”, señala.

“El mercado ya había hecho un ajuste producto del estallido social y que la gente estaba resistente a invertir, entonces las empresas inmobiliarias y constructoras tomaron la misma dirección que ahora, con proyectos postergados y los que se seguían construyendo eran los con más demanda”, dice Sergio Olavarrieta, académico de la Facultad de Economía y Negocios (FEN) de la Universidad de Chile.

En el mercado ven que ciertos mitigadores están jugando en contra de un ajuste de precios. No obstante, algunos creen que éste es inevitable.

“El mejor benchmark es lo que ha pasado con los fondos inmobiliarios, que han caído entre 30% y 40% desde octubre”, dice Alejandro Rubinstein, director en Latam Wealth. “Rara vez en Chile se publican electrónicamente los cierres de las transacciones, entonces es un mercado en el que no hay suficiente información actualizada y en donde hay que confiar en las estadísticas de organizaciones que son partícipes del propio mercado. La única forma que yo veo para sacar una conclusión es mirar cómo están los fondos inmobiliarios listados”.

Los grandes fondos inmobiliarios que transan en bolsa sí han visto un impacto significativo en el precio de sus cuotas. El mayor de ellos, Rentas Inmobiliarias de Independencia, ha caído algo más de -10% en mayo, -19,4% este año y -37,6% desde el 18 de octubre.

“Los fondos públicos son la contra partida líquida de activos no líquidos”, dice Gonzalo Reyes, socio de la firma de gestión de inversiones Abaqus. A su juicio, debiese haber una correlación entre la caída de los grandes fondos inmobiliarios y los precios de los inmuebles. Reconoce, con todo, que fricciones de mercado pueden retrasar el proceso. “Es posible que las transacciones bajen antes de ello. Esto normalmente es producto de que los compradores ya piensan que los inmuebles valen menos y los vendedores prefieren aguantar. Eso pasa en mercados poco profundos, como es el caso de la mayoría de los países emergentes, incluyendo Chile”.

En la última presentación del Informe de Estabilidad Financiera (IEF), el presidente del Banco Central, Mario Marcel, descartó que las unidades habitacionales puedan ver bajas como las registradas en países desarrollados que experimentaron burbujas inmobiliarias. Al ser consultado por la posibilidad de que los precios bajen 18%, dijo que “ajustes que se puedan estimar para los precios de viviendas en países desarrollados no necesariamente se van a repetir aquí en Chile. La burbuja inmobiliaria en otros países sí fue real. En Chile hemos tenido aumentos de precio, pero han sido aumentos más moderados y, por lo tanto, el ajuste que se pueda producir no tiene por qué ser a la misma escala”, indicó.

“Se habla de rebajas de UF 1.000 en las ventas de casas o departamentos, lo que es poco certero”, dice Carlos O’Rian, presidente de KMA e ICalma Inmobiliaria. Esto, “ya que el 70% de las propiedades que se venden en Chile no sobrepasa las UF 4.000 y UF 1.000 corresponde a un 25% del valor, en un contexto en que los proyectos no superan un 14% de margen”, detalla. “Sin duda hay una ralentización de las ventas, sobre todo en el sector oriente, pero una vez que pase la incertidumbre que genera la pandemia, los niveles de venta volverán a un ritmo más normal y el stock no aumentará”, señala.

Por lo pronto, Sergio Olavarrieta, académico de la Universidad de Chile, espera que pronto se vean ofertas en el mercado, pero focalizadas en segmentos de alto valor y en segunda vivienda, que son las que “más se resentirán en términos de demanda”. Por otro lado, señala, las bajas dependerán de qué tan “stockeadas” se encuentren las inmobiliarias y qué tan necesitadas estén de sacar esas unidades al mercado.

Donde sí se han visto mejoras es en condiciones de compra, contándose aspectos como más plazo para pagar el pie, dejarlo para otro proyecto si es que el comprador queda en pausa laboral o pierde el trabajo, entre otras facilidades, con el fin de no perder las reservas.

ARRIENDOS
Cuando el panorama se complica para la compra de vivienda, el que recibe los “beneficios” es el segmento de renta inmobiliaria, dicen en el mercado. En este marco, muchos precios no se ajustarían a la baja en lo inmediato, creen algunos.

El arriendo responde al déficit generado por cambios estructurales, como hogares conformados por menos personas y las olas de inmigración, dice Olavarrieta, de la U. de Chile. “Esas presiones no se han ido. No estamos viendo que sean cientos de miles de personas las que se están yendo de Chile. Desde ese punto de vista, hay cierta demanda estructural establecida”, sostiene.

Al primer trimestre de este año, el precio promedio de renta de departamentos en Chile se ubica en 0,28 UF/m2, según Arenas & Cayo, firma especializado en tasaciones. Es decir, unos $384.450 por unidad de 48 m2, que es el estándar considerado por la industria.

Esta cifra se ubica levemente por debajo de la registrada en el cuarto trimestre de 2019, aunque al mismo nivel que en los primeros tres meses del año pasado, según la firma. Sus números no reflejan, tampoco, una caída relevante en los precios de venta. El precio promedio se ubica en 70,41 UF/m2, bajando solo levemente respecto del cuarto trimestre del ejercicio anterior.