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Ñuñoa concentra casi dos tercios de la oferta de departamentos nuevos en el sector oriente

11-01-2020

El desplazamiento de la oferta hacia esta comuna tiene directa relación con el cambio de las preferencias de las personas, tanto para arriendo como para compra o inversión. Acá los inmuebles de mayor demanda actualmente son departamentos de uno y dos dormitorios, de hasta 45 m2 y de 65 m2 promedio.

MI METRO CUADRADO
Representando actualmente el 27% de la oferta nueva de la Región Metropolitana, el sector oriente de la capital ha mantenido su relevancia durante los últimos 10 años. Aquí una de las comunas que más ha ganado presencia es Ñuñoa, pasando de una participación del 35% en 2009 a una del 62% el año pasado, disminuyendo, consecuentemente, la de otras más clásicas: Vitacura, Las Condes, Providencia y Lo Barnechea.

Según un informe realizado por Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, Ñuñoa se posiciona como la comuna más económica de la zona oriente y con la mayor oferta nueva de departamentos del sector. El metro cuadrado, por ejemplo, para un departamento studio se valoriza en 90,9 UF/m2 (unos $2,5 millones), mientras que este formato con las mismas características, pero ubicado en Vitacura, alcanza las 155,4 UF/m2 (unos $4,4 millones). Es decir, Ñuñoa es 42% más barato que Vitacura.

A nivel de precios promedio, el m2 tiene un valor cercano a 80 UF, que varía según la zona en la cual se encuentra cada proyecto, así como también la tipología disponible.

Reinaldo Gleisner, consultor del área de Brokerage de Colliers International, explica que el desplazamiento de la oferta hacia Ñuñoa tiene relación con el cambio de las preferencias de las personas, tanto para arriendo como para compra e inversión. ‘Los inmuebles de mayor demanda actualmente son los departamentos de uno y dos dormitorios, de hasta 45 m2 y de 65 m2 promedio, respectivamente, con preferencias que apuntan a ubicaciones en sectores de alto estándar urbano y con cercanía al metro y buena conectividad’.

Si bien existen tipologías de cuatro dormitorios y tres baños que superan los $260 millones, así como también de dos dormitorios y tres baños que alcanzan los $240 millones, el resto de los formatos no sobrepasa los $200 millones promedio, incluidos los de 3D/2B. En esta comuna, al igual que en las otras, la tipología con el mayor valor por m² es la llamada studio (un ambiente), que supera los $2,5 millones.

Carla Tapia, gerenta del área de Estudios de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, explica que la amplia oferta residencial y comercial la ha posicionado como un atractivo en el sector. ‘Ha sido desde sus inicios una zona con alta afluencia de población fija y flotante, y en el último tiempo esta ha aumentado gracias a la presencia de las líneas 3, 5 y 6 del metro, generando un crecimiento exponencial en los desarrollos de edificios, ya que la demanda prefiere zonas con buena conectividad y equipamiento’.

Gleisner añade que ‘estas opciones (pequeñas) se han hecho más escasas en las comunas de Providencia, Vitacura y Las Condes, principalmente, por el cambio de los planes reguladores en la década, que limitan severamente la construcción de las viviendas más demandadas. Ñuñoa, con las nuevas líneas de metro, se posicionó como la mejor alternativa a Providencia y Las Condes, con un nivel de precios sensiblemente inferior, pero con un entorno urbano de calidad. Las diferencias de precios se mantienen, alcanzando hoy un 20% promedio’.

Proyectos enfocados EN ESTUDIANTES Y FAMILIAS JÓVENES
Según el último estudio de la Cámara Chilena de la Construcción y la Universidad Católica, Ñuñoa es la sexta comuna del Ranking de Calidad de Vida Urbana, después de Vitacura, Las Condes, La Reina, Lo Barnechea y Providencia. Esta ubicación se debe a una serie de atributos privilegiados dentro de la capital, como disponibilidad de áreas verdes, restaurantes, acceso a cultura, práctica de deportes y conectividad a diferentes comunas del Gran Santiago, convirtiéndola en una atractiva comuna y un excelente lugar para vivir e invertir.

El gerente comercial de Inmobiliaria Aconcagua, Rodrigo Abufon, explica que gran parte de los proyectos que se desarrollan ‘están enfocados principalmente a jóvenes profesionales y familias en formación que buscan innovación e incorporación de nuevas tendencias en los espacios comunes, así como los atributos de vivir en una zona que entrega conectividad y calidad de vida a sus vecinos’.

En términos de ventas, Ñuñoa lidera la comercialización de departamentos en la capital, con una oferta en aumento y concentrada, principalmente, en la venta en verde, con indicadores sanos en cuanto a meses para agotar la oferta disponible.

LA TIPOLOGÍA CON EL MAYOR VALOR por m² en Ñuñoa es la llamada studio (un ambiente), la que supera los $2,5 millones en promedio, es decir, 90,9 UF/m2.

DISPONIBILIDAD EN PROVIDENCIA apunta a menores dimensiones
Dentro de las reconfiguraciones que han tenido las comunas que componen el sector oriente de la capital, una que llama la atención es el cambio hacia una oferta de departamentos de menores dimensiones que ha tenido Providencia. Acá los precios más altos superan los $310 millones en promedio y corresponden a la tipología de dos dormitorios y tres baños, la de mayor tamaño según la oferta disponible. En tanto, el valor del m2 de las unidades de un dormitorio y un baño alcanza los $3 millones, ubicando el ticket promedio por unidad en $150 millones.

La gerenta del área de Estudios de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, Carla Tapia, explica que ‘Providencia es una comuna emblemática, altamente cotizada por los habitantes y desarrolladores debido a su centralidad, conectividad, equipamiento, áreas verdes y calidad de vida; por tanto, los altos precios son un factor propio de esos beneficios’. Otro aspecto que influye en estos indicadores son los altos valores de los terrenos, los cuales en esta comuna, junto con las restricciones normativas, han generado una disminución de la oferta de unidades.