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Auguran buen año para el mercado de segunda vivienda

09-02-2018

Expertos coinciden en que están dadas las condiciones para que cifras de venta en la capital y regiones repunten, considerando la buena rentabilidad que ofrecen a inversionistas casas y departamentos.

Es verano y en Chile es habitual ver en ésta época millones de personas desplazándose en “modo vacaciones”.

Hospedarse entonces se vuelve vital y la segunda vivienda es una gran altemaiiva para muchos turistas.

En la práctica no hay que limitar el concepto de segunda vivienda a casas o departamentos con fines turísticos pues se trata de inmuebles emplazados en proyectos que nacen a partir de kas inversiones que realizan quienes tienen ahorros y deciden consolidarlos en propiedades dentro o fuera de Santiago y que no son las que habitualmente ocupan para vivir.

“Definitivamente, hay un tremendo potencial en Chile para el mercad de segunda vivienda, con una proyección donde la gente tiene más disposición a endeudarse en un segundo activo, en un ambieme de nuevo súper ciclo del cobre y buen cifras macroeconómicas”, asegura Cristián Lecaros, CEO de Portalimersinversionistas.com

En este contexto, La Serena, Ciña del Mar, Reñaca, Pucón y zonas aledañas a lagos se han converido en las preferidas de quienes ven la segunda vivienda como una inversión.

En Santiago, en tanto “seguirá la rentabilidad dadas las restricciones de planes reguladores y la llegada de nuevos inmigrantes que requerirán alojarse” afirma.

Desde Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios destacan que según el Catastro de Inversión del Sector Turístico Inmobiliario realizado por la Cámara Nacional de Comercio a junio de 2017 la inversión en proyectos nuevos de segunda vivienda con fines turísticos alcanzó los US$ 1.887 millones, 15,6% menor al mismo periodo 2016 y 30% inferior al primer semestre de 2014. Sin embargo, al comparar el semestre recién pasado con diciembre de 2016, se produjo una leve alza de 2,4%.

La proyección de inversión en segunda vivienda para este nuevo periodo – afirman desde Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios – indica un leve repuntem en donde la tendencia es la compra en la zona centro-sur del país, tanto en costa como cordillera.

“Según los datos del Banco Central, se espera que para 2018 las tasas de interés asociadas a créditos hipotecarios bajen considerablemente, lo que podría generar un significativo repunte en el mercado inmobiliario”, agregan.

Coincide Juan Sebastián Morales director de Operaciones de Asesorías e Inversiones Inmobiliarias Reistock quien asegura que “siempre es buen momento para invertir, pero hoy dadas las condiciones crediticias que están otorgando los bancos en relación con las tasas de interés. no puede ser mejor.”

12% Es la rentabilidad esperada al considerar la relación valor de compra/arriendo para este tipo de propiedades, que se arriendan por temporada o por días, según Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios

US$1.887 millones fue la inversión en proyectos nuevos de segunda vivienda con fines turísticos a junio de 2017. (Fuente Montalva Quindos Servicio Inmobiliarios)

En esta linea, explíca que “nos encontramos con tasas históricamente bajas lo que indica que el valor del dinero para créditos a largo plazo muy conveniente”.

Eso si advierte, se debe considerar que los montos que financian los bancos son menores, pués desde 2015 se han resgístrado cambios a las políticas de riesgo ligadas con normas más estrictas de provisiones bancarias.

Esto se traduce en crélitos que no financian más del 80% del valor de la propiedad y solo en casos particulares hasta el 90%.

” Chile ha ganado dos veces consecutivas el premio World Travel Awards como mejor destino de turismo aventura en Sudamérica, por lo tanto, segurá siendo un lugar interesante para invertir”, resalta Tomás Fuenzalida, gerente de Estudios y Desarrollos de Fuenzalida Desarrollos Inmobiliarios.

 

¿POR DÍA O POR MES?

Felipe Barros, jefe de Proyectos en Capitalizarme.com, señala que el arriendo diario o de temporada, en la mayoría de las ocasiones es más rentable que el arriendo tradicional o mensual. Sin embargo, precisa, su gran desventaja es “el tiempo que debe dedicarle el dueño a cargo del inmueble para el correcto funcionamiento de éste”.

Argumenta que en sectores como Reñaca y Viña del Mar, el valor promedio diario para un departamento de 1 dormitorio, 1 baño es de 1m7 UF (casi $45.000 pesos), mientras que si se piensa en rentar un departamento de 2 dormitorios, 2 baños en valor asciende a unas 2,3 UF (casi $60.000 pesos) en promedio.

“De esta forma si una persona arrienda todo enero y febrero, un departamento de 1 dormitorio, un baño habria ganado $2,6 millones en tan solo dos meses, teniendo en cuenta que un arriendo mensual de este tipo de departamentos ronda los $270.000 tardando un periodo de 10 meses en obtener la misma ganancia de la forma tradicional”, dice Barros.

PERFIL

Esta opción de inversión es especialmente valorada por personas entre 28 y 45 años, informadas, que buscan departamentos en etapas tempranas, ya sea en blanco o preventa y que pretenden apalancar un pie bajo (entre 10% y 20%). Asi, al arrendar les permite tener un flujo que sirve para pagar el dividendo. La media de estos inversionistas son profesionales jóvenes de 35 años y con 2 hijos.

 

CONSEJOS

Reinaldo Gleisner, consultor del área de Brokerage de Colliers Internacional, entrega sus recomendaciones:

  1. Tener un lugar de descanso en un punto de preferencia para quienes buscan un lugar definido para sus vacaciones, los fines de semana y los festivos. Esta decisión es generalmente más de preferencias emocionales que de racionalidad económica.
  2. Una inversión que busca plusvalía. La plusvalía se puede dar en sectores consolidados que mantienen un activo ritmo de desarrollo y de plusvalía, dado que enfrentan progresivamente la escasez de terreno, mientras incrementa su atractivo.

Ejemplos (no excluyentes) son Zapallar y Cachagua. La plusvalía se puede dar también en lugares más innovadores, que cuenten con características destacadas como acceso directo al lago, generosa vegetación y buenos accesos seguros existentes o en desarrollo efectivo como Lago Ranco de desarrollo mucho más reciente que Pucón.

  1. La plusvalía se puede dar también en otros lugares menos conocidos y que potencialmente tienen caracteristicas atractivas no descubiertas aún por el gran público.
  2. Una inversión que privilegia principalmente la liquidez sin enfasis en plusvalía aun cuando se puede dar igualmente. Estos son lugares muy reconocidos y patecidos por un segmento muy amplio de la población, generando un mercado muy atractivo de reventa. Esto se da por ejemplo en Reñaca y su extensión en Concón.
  3. Una inversión en busca de renta debe cuidar un precio competitivo en la compra una gran base de potenciales arrendatarios gran centralidad a los lugares de entretención con mucho menos enfasis vistas u orientaciones privilegiadas, ejecuciones o materiales especiales en la construcción, es decir, un producto promedio para el sector.

 

DONDE INVERTIR

Cristián Gutierrez, gerente de Estudios de Arenas & Cayo S.A., reconoce que sibien se registraron “bajas en rentabilidad desde 2015” en 2017 se observó un repunte, “especialmente en el caso de los departamentos con una variación de + 2,94%”.

En su opinión el litoral central (Región de Valparaíso, más zona de Pichilemu al sur y Los Molles al norte) es siempre una opción atractiva para invertir en segunda vivienda.

Luego aparece la zona de Tongoy – La Herradura – Coquimbo – La Serena para cerrar en el área de lago Villarrica (Villarrica-Pucón). En una menor escala están los balnearios de las regiones del Maule y el Biobio (Constitución-Dichato-Pingueral).

Tomás Fuenzalida del FDI visualiza con mejor potencial la localidad de Huentelauquén, en el norte, donde esta ubicado el exclusivo proyecto Agua Dulce en la playa del mismo nombre.

Este proyecto ya está vendido en más del 50%. Por el sur los polos más atractivos siguen siendo Pucón y Puerto Varas con importantes proyectos de casas y departamentos.

 

Publicación: La Segunda